هل أرقام القروض العقارية للمساكن، حقيقية؟!

تحليل لمحاولة فهم أرقام القروض العقارية ومقارنتها مع بعض الأرقام، مثل الصفقات العقارية. الهدف فهم ماذا تعني هذه الأرقام؟ هل تم ضخها في الاقتصاد فعلاً؟

ارتفعت أعداد وقيمة القروض العقارية السكنية الجديدة بشكل استثنائي في 2019م (190% لأعداد القروض، و 185% للقيمة باستثناء الفوائد). إذا أخذنا الأرقام للفترة 2018-2021 (4 سنوات)، نجد أن القروض العقارية السكنية الجديدة من المصارف +400 مليار ريال وبعدد +600 ألف عقد (القروض العقارية من شركات التمويل أقل من 4% من إجمالي القروض الجديدة. لتجنب التعقيد، سيتم التركيز على القروض من المصارف والبنوك):

نلاحظ في الرسم، تجاوز القروض العقارية السكنية الجديدة من المصارف 150 مليار ريال سنوي في 2020 و 2021. ماذا عن أعداد العقود؟ في الرسم التالي، يتضح تجاوز العقود 200 ألف عقد سنوي في السنوات نفسها:

هل تتوافق هذه الأرقام مع الصفقات العقارية؟

لاحظ في الرسم التالي، أعداد الصفقات السكنية المسجلة في المملكة خلال نفس الفترة (2018-2021). نلاحظ أن أعداد الصفقات العقارية المسجلة أكبر من أعداد العقود للقروض العقارية السكنية الجديدة، وهذا طبيعي، لأن السوق يحتوي على صفقات سكنية غير ممولة من القروض العقارية:

ولكن، تغير أعداد الصفقات لا يتوافق مع تغير أعداد القروض لنفس السنوات:

بالطبع هذه المعلومة فائدتها محدودة، لنغوص أكثر في التفاصيل. في 2018، كان عدد عقود القروض الجديدة حوالي 47 ألف عقد، وعدد الصفقات 188 ألف صفقة. بمعنى قرض عقاري لكل 4 صفقات. ولكن، في 2020 النسبة تقارب لأن تكون قرض عقاري لكل صفقة وهذا غير معقول. أيضاً، لاحظ أن مجموع قيمة القروض العقارية السكنية يتجاوز إجمالي قيمة الصفقات السكنية في المملكة في سنة 2021 (هذا بدون استثناء الصفقات الشاذة والتي ستزيد من هذه الفجوة).بمعنى أن هنالك حاجة لمزيد من التحليل.

يوجد تحديات في تصنيف بيانات الصفقات لبعض المنتجات السكنية مثل الفلل في بيانات الصفقات المسجلة لدى وزارة العدل والتي تؤثر على معرفة أرقام صفقات الفلل الحقيقة من إجمالي الصفقات (الفلل السكنية أكبر منتج من حيث القيمة من منتجات القروض العقارية، تسيطر الفلل على أكثر من +60% قيمة القروض العقارية السكنية الجديدة). رغم إعادة تصنيفنا للصفقات العقارية في متون للتقنية باستخدام خوارزميات ذكاء اصطناعي، إلا أننا سنتجنب مقارنة صفقات الفلل وسنأخذ منتج آخر وهو الشقق السكنية لتحييد هذه المشكلة في تصنيف بيانات الصفقات كما هي في الفلل والأراضي. لنقارن قيمة قروض الشقق السكنية مع قيمة الصفقات المسجلة للشقق السكنية. في الجدول التالي الصفقات المسجلة للشقق السكنية في المملكة:

ستلاحظ التالي لأرقام الشقق السكنية في المملكة:

• في 2018: القروض 3.4 مليار ريال، والصفقات 8.1 مليار ريال (القروض 0.4x ضعف الصفقات)

• في 2019: القروض 11.3 مليار ريال، والصفقات 9.9 مليار ريال (القروض 1.1x ضعف الصفقات)

• في 2020: القروض 21.9 مليار ريال، والصفقات 6.6 مليار ريال (القروض 3.3x ضعف الصفقات)

• في 2021: القروض 28.4 مليار ريال، والصفقات 4.2 مليار ريال (القروض 6.8x ضعف الصفقات)

ماذا يعني هذا؟

يعني أن كثير من القروض السكنية الجديدة للشقق لم تظهر كصفقات عقارية مسجلة. وهنالك عدة تحليلات للأسباب. يمكن افتراض هذا لبقية قروض العقارات السكنية، الفلل والأراضي. السبب الأساس هو أن العقارات لم تنتقل ملكيتها ولهذا لم تظهر كصفقة، ولكن لماذا لم تنتقل ملكيتها؟ هنالك عدة احتمالات. الاحتمال الأول أن معظم هذه العقود بالإجارة (نسبة فائدة متغيرة)، وهذا قد يكون صحيح في حال كانت المصارف من أنشأت وطورت هذه العقارات، وإلا فلا بد من شرائها من مطور عقاري من السوق وانتقال ملكيتها للبنك لتنفيذ عقد الإجارة. وبعد تفعيل نظام الرهن العقاري، ازداد الزخم على عقود المرابحة للتمويل العقاري وتلاشت عقود الإجارة. الاحتمال الثاني، تمت القروض العقارية بعقود المرابحة (نسبة فائدة ثابتة)، هنا لا بد من انتقال الملكية للمقترض ورهن العقار. في كلتا الحالتين، يفترض أن تظهر هذه العقود كصفقات مسجلة.

إذاً ما السبب في عدم انتقال ملكية عقارات هذه العقود وتسجيلها كصفقات؟ الاحتمال الأقرب للصواب، هو أن معظم عقود التمويل العقاري السكني الجديدة هي لعقارات لم تطور وتبنى بعد (على الخارطة). وهذا يتطلب عدة سنوات حتى تنتهي هذه العقارات من التطوير والبناء واستلام المالك النهائي للعقار، وعندها تسجل الصفقة.

الكثير من مشاريع التطوير على الخارطة المتاح آدائها، متأخرة عن الموعد المخطط له. هنا أعداد وحدات المشاريع حسب حالة آداء المشروع بنهاية 2022:

السؤال الأهم، هل يحسب من وقع على هذه العقود ضمن نسبة التملك في المملكة قبل استلام العقار؟

الوزارة عبر تقارير برنامج سكني، توضح عدد الأسر التي سكنت منازلها، هنا الأعداد لكل سنة في الفترة:

• في 2018: 62 ألف أسرة سكنت منازلها

• في 2019: 109 آلآف أسرة سكنت منازلها

• في 2020: 138 ألف أسرة سكنت منازلها

• في 2021: 186 ألف أسرة سكنت منازلها

بمجموع حوالي 500 ألف أسرة سكنت منازلها خلال الفترة. ليس من الواضح كم عدد الأسر ضمن عقود التمويل العقاري السكني الجديد، ففي 2018 عدد الأسر التي سكنت منازلها يعتبر أكبر من عدد العقود المبرمة للقروض العقارية الجديدة, وليس من المتوقع أن يسكن المقترض عند التوقيع، لان هنالك احتمال كبير بأن العقود لم تظهر كصفقات مسجلة كما ذكرنا سابقاً (على الخارطة).

تساؤل آخر، إذا كان الافتراض صحيح، بأن أغلب عقود التمويل العقاري الجديد هي لعقارات على الخارطة، فهذا لا يتوافق مع عدد الأسر التي سكنت منازلها وعدد الوحدات المطروحة لكل المشاريع على الخارطة. عدد وحدات المشاريع المطروح للبيع على الخارطة 220+ ألف وحدة بنهاية 2022، وجزء كبير منها متأخر.

هل تحسب الوزارة الأسر التي سكنت منازلها من خارج منظومة وقوائم الإسكان ضمن هذه الأرقام (تمويل ذاتي للتملك أو طرق أخرى للتملك)؟ كم منهم في المدن الرئيسة، وبالأخص الرياض وجدة والدمام؟ نعتقد أن التفصيل مهم للشفافية في القطاع، خصوصاً لأرقام التملك، فهي المؤشر الأساس لأداء برنامج الإسكان. أيضاً التفصيل في حالة كل مشروع من حيث المبيعات والتسليم وغيرها من الأرقام المهمة للقطاع العقاري في المملكة.

الآن، إذا كانت أكثر عقود التمويل العقاري لمشاريع بيع على الخارطة، ولم تنتقل ملكية العقار بعد للمالك النهائي، أين ذهبت قيمة القروض؟ كيف تم ضخها في الاقتصاد؟

حسب هيكلة مشاريع البيع على الخارطة، يوجد حساب لكل مشروع ويكون لكل مشروع أمين حساب لحفظ الأموال. تصرف المبالغ حسب مراحل المشروع ونسب الإتمام. ليس من المتوقع أن تحول جميع قيمة القروض لمشروع معين، لحساب أمين حساب هذا المشروع، فبهذه الطريقة قد تحبس السيولة في هذه الحسابات، وهنا تنشأ بعض المخاطر إن تمت الأمور بهذه الطريقة.

ترتفع احتمالية تعثر المشاريع في حالة تعذر على المصارف المقرضة من تحويل المتبقي من مبالغ القروض للمشروع، لأسباب مختلفة، أحدها انخفاض السيولة لدى المصارف أو متطلبات جديدة من البنك المركزي. فهنا يصبح المشهد، مستفيد يتنظر المسكن، ومطور لا يستطيع إكمال المشروع ومصرف يعاني من أزمة سيولة.

ارتفعت محصلة القروض العقارية من المصارف للأفراد خلال الفترة بحوالي 325 مليار ريال (446-121=325)، وعند مقارنتها بالقروض الجديدة حوالي 410 مليار ريال. هذا يعني أن 85 مليار ريال من القروض العقارية للأفراد خرجت من أصول المصارف:

هذا يمكن أن يحدث في حالتين، سداد القروض أو تصكيكها وبيعها (محلياً أو دولياً). تمكنت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري من تصكيك حوالي 27 مليار ريال محلياً، أي أن المسدد من القروض قد يصل إلى حوالي 60 مليار ريال خلال الفترة (4 سنوات).

هنا تساؤلات مهمة:

• إلى متى تستطيع البنوك الاستمرار في الإقراض؟ خصوصاً وأن تصكيك القروض لم يتم بالدولار لجلب عملة خارجية؟

• هل ارتفاع نسب الفائدة قد يساعد المصارف والبنوك في تهدئة عجلة الإقراض العقاري للأفراد وتحسين مؤشرات الكفاية المالية؟

ما رأيك؟