تملك الأجانب للعقارات في المملكة العربية السعودية

نستعرض معكم عدة جوانب من تملك الأجانب للعقارات في المملكة العربية السعودية. البيئة القانونية لتملك العقارات في المملكة أحد أهم المؤثرات على الأصول العقارية والنشاط الاقتصادي. هذا التحليل سيعطيك فرصة للتنبؤ بأي تغيرات للبيئة القانونية في تملك الأجانب للعقارات في المملكة. وسنلقي بالضوء على حالة التملك الحالية في الأسواق المحلية وتحليل عن التملك الحرّ للعقارات للمستثمر الأجنبي.

أولاً لا بد من تقسيم أنواع التملك العقاري للأجنبي، فهنالك 3 أنواع على الأقل حسب التصنيف لهدف الاستحواذ على عقار معين:

1. التملك العقاري الاستراتيجي

2. التملك العقاري الاستثماري

3. التملك العقاري للاستخدام

في النوع الأول، يستهدف المستثمر الأجنبي تملك العقار لأهداف استراتيجية تتعدى العقار بعينه، وهذا يمكن أن نراه في المشاريع الاستثنائية مثل نيوم والقدية وغيرها من المشاريع الكبرى أو مشاريع التخصيص في المملكة. في النوع الثاني، يكون تملك العقار استثماري بحت وينظر بشكل مباشر للعوائد السنوية والرأسمالية المتوقعة عند التخارج، وهذا النوع من التملك توفره أدوات السوق المالية السعودية كصناديق الريت و شركات التطوير العقاري. النوع الثالث وهو التملك للاستخدام بدلاً من استئجار العقار، وهذا قد يكون للاستخدام التجاري أو السكني أو غيرها، كتملك مقر الشركة أو سكن الأفراد العاملين في المملكة.

الأنظمة المتعلقة

نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره 1421 هـ (أبريل 2000م) هو النظام المنظم لتملك العقار للأجانب في المملكة. يتلخص النظام في أنه "يجوز للمستثمر غير السعودي المرخص له بمزاولة أي نشاط مهني أو حرفي أو اقتصادي ، تملك العقار بمزاولة ذلك النشاط ... لا يجوز لغير السعودي بأي طريق غير الميراث اكتساب حق الملكية أو حق الارتفاق أو الانتفاع على عقار واقع داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة".

أيضاً، لا بد من إلقاء نظرة على أي أنظمة ولوائح وتعديلات متعلقة بتملك الأجانب للعقارات في المملكة، مثل:

• تعديل الفقرة (2) من الفقرة (ج) من الفقرة (2) من المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (أبريل 2021م)

• نظام التخصيص لعام 1442هـ (مارس 2021م)

• الاستراتيجية الشاملة للقطاع العقاري المحدثة والملخص التنفيذي لها لعام 1442هـ (ديسمبر 2020م)

• تعليمات بشأن تنفيذ مبادرة تعزيز الشراكة مع القطاع الخاص لتوفير المباني التعليمية (أغسطس 2020م)

• تعديل المادة الخامسة من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (مايو 2018م)

• ترتيبات متعلقة بعقود الانتفاع المبرمة مع غير السعوديين في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة وعقود المشاركة بالوقت في الوحدات العقارية السياحية (يونيو 2013م)

• إضافة مادة جديدة إلى نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره لعام 1421هـ (مايو 2011م)

• تنظيم تملك مواطني المجلس للعقار في الدول الأعضاء بمجلس التعاون لغرض السكن والاستثمار لعام 1432هـ (مارس 2011م)

• نظام الاستثمار الأجنبي لعام 1421هـ (أبريل 2000م)

الوضع الراهن للتملك والانتفاع الأجنبي من العقارات في المملكة

يمكن أن نقسم المستثمر الأجنبي إلى فرعين، مقيم وغير مقيم في المملكة. لا ينطبق هذا على المواطن الخليجي حيث أن له معاملة خاصة وقد تتقاطع مع بعض أنظمة تملك الأجنبي للعقارات في المملكة. يمكن للأجنبي المقيم في المملكة التملك والانتفاع من العقارات في حالات كالتالي:

• عقار مزاولة النشاط الذي يقيم من أجله

• السكن الخاص

• الاستثمار المباشر في السوق المالية من خلال صناديق الريت وشركات إدارة وتطوير العقارات (عدا التي تشمل محفظتها عقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)

• الميراث (وتشمل العقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)

• في حال كان مرخص بالتطوير العقاري والاستثمار، شرط أن لا تقل قيمة العقار عن 30 مليون ريال ويستثمر خلال 5 سنوات من تاريخ تملكه

• الاستحواذ على حصة في شركات تملك عقارات

• حالات أخرى

أما بالنسبة للأجنبي غير المقيم في المملكة، فيستطيع التملك والانتفاع من العقارات في المملكة كالتالي:

• الاستثمار عبر أدوات مالية مثل اتفاقيات المبادلة (Swap Agreements) (عدا التي تشمل عقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)، وغالباً تكون عبر صناديق عالمية تستثمر في السوق المحلية

• الميراث (وتشمل العقارات في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)

• حالات أخرى

ماذا عن التملك الحرّ للعقارات في المملكة للأجنبي المقيم وغير المقيم؟

قبل أن نسأل هذا السؤال، يجب أن نرى ماهي حالة استثمار الأجنبي في العقارات المطروحة طرحاً عاماً في السوق المالية.

لماذا؟

• لتوفر بيانات نسب الملكية للمستثمر الأجنبي [1]

• لمعرفة السلوك

• للتساؤل عن جاذبية العقارات المحلية للمستثمر الأجنبي

نلاحظ أن المستثمر الأجنبي يستثمر بنسب مختلفة في القطاعات العقارية في السوق المالية السعودية، تداول (تاسي-TASI). نقصد بالقطاعات العقارية التي لها علاقة بشكل مباشر في العقارات، وهذا لا يعني أن المستثمر الأجنبي لا يملك عقارات في باقي القطاعات بشكل غير مباشر (بمجرد تملكه حصة في شركة تملك عقارات يكون ملك جزء من عقارات هذه الشركة). القطاعات كالتالي:

• إدارة وتطوير العقارات

• الصناديق العقارية المتداولة REIT

بنهاية يوم الخميس 17 يونيو 2021م، تبلغ أعلى نسبة تملك للمستثمر الأجنبي في قطاع إدارة وتطوير العقارات في شركة دار الأركان بنسبة 10.75%. وبالنسبة للصناديق العقارية المتداولة، يملك المستثمر الأجنبي في صندوق جدوى ريت السعودية نسبة 5.92% كأعلى نسبة ملكية للأجنبي في صناديق الريت REIT. بقية النسب للشركات والصناديق في الجدول التالي:

يوجد بعض القيود على بعض هذه الشركات والصناديق مثل:

• عدم تجاوز ملكية المستثمر الأجنبي 49% (باستثناء المستثمر الأجنبي الاستراتيجي)

• الصناديق والشركات التي ينص نظامها الأساس على عدم السماح للمستثمر الأجنبي التملك فيها (مثل الشركات والصناديق العقارية الواقعة في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة)

أكثر من 28 شركة في السوق المالية يمتلك فيها المستثمر الأجنبي نسبة أعلى من أعلى نسبة ملكية في شركات/صناديق القطاع العقاري.

تحليل

بمعرفة هذه المعلومات والحقائق، قد تكون أفضل الأدوات لتملك المستثمر الأجنبي للعقارات في المملكة هي الأدوات المالية المطروحة. مع أهمية الحث على طرح المزيد من العقارات في شكل أدوات استثمارية متاحة للمستثمر الأجنبي وغيره. تتميز هذه الأدوات في توفير وصولية منخفضة التكلفة للمستثمر للدخول في القطاع العقاري بغض النظر عن ما قد يحصل من ضعف في حوكمة انتقال الملكية العقارية من خاصة إلى عامة.

التملّك الحر للأجنبي خيار غير مهم في الوقت الحالي لوجود أدوات استثمارية عقارية متاحة بتكلفة أقل وبمخاطر اقتصادية وسوقية أقل للعقارات في المملكة، فمن يعرف مالذي سيحصل في الأسواق (ليس العقارية فقط) لو سمحنا للمستثمر الأجنبي بالتملك الحرّ؟

مصادر:

[1] تداول

أخرى

- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء

- المركز الوطني للوثائق والمحفوظات